Właściciel nie sporządzi świadectwa energetycznego
Zmienia się krąg osób, które mogą sporządzić świadectwo energetyczne budynku. Dokument ten nie może być wystawiony przez właściciela budynku. Zakaz sporządzenia świadectwa energetycznego dotyczy też osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego dokument ma być przygotowany. Od nowego roku osoby te nie będą mogły sporządzić świadectwa nawet wówczas, gdy będą miały odpowiednie uprawnienia, czyli będą np. inżynierami budownictwa lub zdadzą specjalny egzamin organizowany przez ministra infrastruktury.
Uprawnienia deweloperów
– Świadectwa będą mogli natomiast sporządzać np. zarządcy nieruchomości, a także uczestnicy procesu budowlanego lub wykonawcy robót budowlanych. Nowelizacja nie wyłączyła ich bowiem z kręgu podmiotów uprawnionych do prowadzenia takiej działalności zawodowej – mówi Marcin Piotrowski, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.
Oznacza to, że np. deweloperzy, firmy budowlane i projektanci budynków będą mogli oceniać właściwości energetyczne zaprojektowanych czy wybudowanych przez siebie obiektów.
Prawnicy ostrzegają, że takie rozwiązania są naruszeniem unijnych przepisów, które wymagają, by certyfikaty energetyczne sporządzali niezależni eksperci. Ich zdaniem, jeżeli rząd nie przygotuje szybko nowelizacji przepisów, to Polska zostanie ukarana przez Komisję Europejską. Już raz KE wszczęła postępowanie przeciwko Polsce za brak przepisów gwarantujących sporządzanie świadectw przez osoby niezależne. Kara nie została jednak nałożona, bowiem rząd zobowiązał się do szybkiego przygotowania nowych rozwiązań.
– Dopuszczenie do sytuacji, w której deweloper ocenia energochłonność własnego budynku, jest jaskrawym naruszeniem przepisów Dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady – uważa Piotr Pawlak, dyrektor zarządzający firmy BuidDesk Polska. – To legislacyjny skandal i przyszłe źródło nieprawidłowości w sporządzaniu świadectw energetycznych. Przyjęte rozwiązania rodzą bowiem pokusę dopasowania informacji zawartych w świadectwie do potrzeb konkretnego projektu lub do niewłaściwie wykonanych prac budowlanych – wyjaśnia Piotr Pawlak.
Obowiązkowe ubezpieczenia
Poza ograniczeniami dla właścicieli budynków nowe przepisy wprowadzają także wymóg, by każda osoba sporządzająca świadectwo energetyczne miała umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W tym roku bez ubezpieczenia OC sporządzanie świadectw nie będzie więc możliwe.
– To dobre rozwiązanie zarówno dla osób zamawiających certyfikaty, jak i dla osób sporządzających te dokumenty – uważa Maciej Kruś, radca prawny z kancelarii prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy.
– Zamawiający świadectwo energetyczne będzie miał pewność, że w przypadku błędnego wykonania jego roszczenie zostanie zaspokojone z ubezpieczenie OC certyfikatora i dojdzie do naprawienia wyrządzonej szkody – wyjaśnia Maciej Kruś.
Jego zdaniem na obowiązkowych ubezpieczeniach zyskają też certyfikatorzy, którzy będą mieli zapewnioną wypłacalność w przypadku wystąpienia szkody.
Umowa sprzedaży
Nowelizacja prawa budowlanego, która określiła grupę osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych oraz wprowadziła dla nich obowiązek posiadania polisy OC, przesądziła również, że świadectwa muszą być także sporządzane dla budynków sprzedawanych lub wynajmowanych na rynku wtórnym (obowiązek ten obowiązuje od 15 października). Sprzeczna z prawem jest więc sprzedaż lub wynajem mieszkania bez tego dokumentu. Nie oznacza to jednak, że na właściciela mieszkania, który dokona transakcji bez świadectwa energetycznego, zostanie nałożona kara, np. finansowa.
W praktyce więc to, czy przy sprzedaży mieszkania jest konieczne świadectwo energetyczne, zależy od woli nabywcy. Jeżeli zażąda on przedstawienia świadectwa, to zbywca będzie miał obowiązek jego posiadania.
Brak sankcji prawnych za sprzedaż lub wynajęcie mieszkania bez świadectwa powoduje, że przy zdecydowanej większości transakcji dokument ten nie jest przedstawiany.
– W Polsce założenia dyrektywy funkcjonują od roku. Przez ten czas dla niewiele ponad 1 proc. budynków z rynku wtórnego wykonano certyfikację – twierdzi Aleksander Panek, prezes Zrzeszenia Audytorów Energetycznych.
Zdaniem ekspertów naraża to Polskę na kary finansowe ze strony Komisji Europejskiej.
– Dyrektywa mówi jasno, iż każdy kraj UE powinien zagwarantować przygotowanie świadectwa w postępowaniu związanym z wynajmem i zbyciem nieruchomości. Działanie ministerstwa może doprowadzić do tego, że KE wskaże nam błędy i nałoży na nas kary finansowe – uważa Marcin Piotrowski.
Podstawa prawna
Ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nierucho-mościami (Dz.U. nr 161, poz. 1279)
Źródło: Dziennik Gazeta Prawna
Czym jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo energetyczne, które bywa także nazywane certyfikatem energetycznym to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię wykorzystywaną na potrzeby ogrzewania budynku, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji oraz oświetlenia w przypadku budynków użyteczności publicznej, czyli energetycznych potrzeb budynku wynikających z jego użytkowania.
Po co jest nam świadectwo energetyczne?
Świadectwo energetyczne pełni funkcję informacyjną. Dzięki zawartym w nim danych właściciel, najemca lub użytkownik lokalu będzie mógł orientacyjnie określić roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania lokalu. Zanim będziemy się jednak domagać od właściciela budynku świadectwa energetycznego należy zwrócić uwagę do jakich budynków się ono odnosi.
Z punktu widzenia mieszkańca najważniejsze jest, że niskie zapotrzebowanie na energię przekłada się na niższe koszty utrzymania. Poza tym mniejsze zużycie energię oznacza także większą wartość nieruchomości. Nie powinno dziwić, że lokale w jednym budynku mogą różnić się ceną nawet o 20%, w wyniku posiadania różnych charakterystyk energetycznych. Dlatego warto w niższe zużycie energii inwestować. Ponieważ często docieplenie budynku leży poza gestią mieszkańców, najłatwiej zadbać o mniejsze straty ciepła poprzez wymianę okien. „W tym zakresie kluczowy jest współczynnik izolacyjności cieplnej okna. Generalnie rzecz ujmując im niższy współczynnik U tym lepiej. Oznacza to bowiem większą izolacyjność i mniejszą utratę ciepła. Z punktu widzenia klienta najważniejsze jest, że im niższy współczynnik U całego okna tym niższe później koszty ogrzewania mieszkania lub domu. Dodatkowo warto zainwestować w nowe okna, bowiem wartość budynku wzrośnie o więcej niż wynosi ich cena. Staje się tak ze względu na zakwalifikowanie go do wyższej klasy energetycznej. Co więcej, najbardziej na wartości będą tracić budynki, zużywające najwięcej energii.
Świadectwo energetyczne budynku i praktyczne korzyści jego posiadania.
W związku z nowelizacją Prawa budowlanego z dniem 1 stycznia 2009 r. większość budynków w Polsce powinna posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązek ten dotyczy zarówno obiektów oddawanych do użytku przez deweloperów, jak i mieszkań oraz lokali przeznaczonych na wynajem czy sprzedaż. Dzięki świadectwom każdy z nas będzie mógł oszacować przyszłe koszty eksploatacji, w tym przede wszystkim ogrzewania budynku.
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku zawiera informacje dotyczące zapotrzebowania na energię wyrażone poprzez kilka wskaźników. Najbardziej widocznym wskaźnikiem w świadectwie jest EP, czyli wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną określający całkowitą efektywność energetyczną budynku z uwzględnieniem efektu ekologicznego. Z uwagi na standardowe warunki brzegowe potrzebne do określenia tego wskaźnika (m.in. rodzaj paliwa wykorzystywanego do wytworzenia energii na ogrzewanie i przygotowanie cieplej wody użytkowej, dane klimatyczne, z góry założony sposób eksploatacji, standardowe temperatury wewnętrzne) z wartości tej nie można wnioskować o rzeczywistym zużyciu energii budynku i co za tym idzie nie może być on podstawą do naliczania opłat za jej zużycie. Przypominająca suwak graficzna forma przedstawienia poziomu wskaźnika nie uwzględniająca klas energetycznych, nie daje użytkownikowi poglądu nt. energooszczędności budynku.
Dla przeciętnego użytkownika nieruchomości najważniejszy element takiego certyfikatu to wskaźnik EK (energii końcowej), na podstawie, którego można oszacować przyszłe koszty eksploatacji obiektu. W praktyce EK określa ilość energii potrzebnej każdego roku do ogrzania mieszkania, jego wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w domach z klimatyzacją - dodatkowo chłodzenia. Im mniejsza jest wartość współczynnika EK, tym bardziej efektywny energetycznie jest dany budynek, a tym samym – niższe są koszty jego utrzymania.
Poza wskaźnikiem EK w drugim etapie użytkownik swoją uwagę powinien skupić na stronie 2-giej świadectwa, gdzie w kolejnych sekcjach można znaleźć parametry informujące o izolacyjności cieplnej przegród budynku, parametrach urządzeń grzewczych, wentylacyjnych i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Znajduje się tam również obliczeniowe zapotrzebowanie na energię końcową w skali roku w rozbiciu na poszczególne elementy (ogrzewanie i wentylację, ciepłą wodę i urządzenia pomocnicze – pompy obiegowe). Dzięki tym danym możemy zidentyfikować krytyczne elementy dla rzeczywistego zużycia energii w budynku.
Na stronie 3 świadectwa użytkownik znajdzie zaproponowane przez certyfikującego wskazówki w zakresie możliwości zmniejszenia zapotrzebowania na energię końcową.
Nowe przepisy w Prawie budowlanym nakładają obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej na większość obiektów w Polsce. Gdy budujemy dom, zadanie to leży po stronie inwestora. W takim przypadku do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na jego użytkowanie, musi on bezwzględnie dołączyć kopię certyfikatu energetycznego. Warto przy tym pamiętać, że jest ono także wymagane dla obiektu rozbudowanego, nadbudowanego lub odbudowanego.
W sytuacji, gdy kupujemy dom lub mieszkanie od dewelopera, sporządzenie certyfikatu energetycznego należy do jego obowiązku. Jednak zgodnie ze znowelizowanymi przepisami Prawa budowlanego w blokach ze wspólną instalacją grzewczą świadectwo sporządza się wyłącznie dla całego budynku, a nie pojedynczego lokalu mieszkalnego. Inaczej sytuacja wygląda na rynku wtórnym. W tym przypadku wszystkie kupowane lub sprzedawane mieszkania czy domy powinny według prawa posiadać świadectwo energetyczne. Podobna sytuacja ma miejsce w momencie, gdy zdecydujemy się na wynajem nieruchomości.
W krajach Unii Europejskiej większość państw już dawno wdrożyła postanowienia Dyrektywy EPDB. Prekursorem w tym względzie jest Dania, gdzie od lat 80-tych funkcjonuje obowiązkowy system doradztwa energetycznego. Certyfikaty energetyczne dla budynków zostały tam wprowadzony z początkiem 1997r. Obecnie, dzięki swojej polityce energetycznej, Dania stała się jedynym krajem w Europie, który eksportuje energię, choć nawet nie posiada własnych zasobów paliw kopalnych. |
